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行業動態

房地產市場去投資化路途漫漫

發布時間:2011-12-20

  隨著各地樓市陷入調整,投資回報急速下降,樓市的“去投資化”進程逐步開啟。

       “2011年房地產調控初見成效;2012年樓市將進入盤整階段;2013年之后,房地產市場將迎來穩定發展的階段。”中國指數研究院副院長陳晟判斷,中國樓市去投資化之路注定將延續,至少還需要1~2年的時間。

      陳晟認為,隨著房地產調控的持續推進,房價“只漲不跌”的神話已被打破。接下來,房地產調控并不會就此收手。從近期高層的有關表態來看,房地產調控已經成為關系到中國經濟轉型的關鍵一步棋。在此背景下,一些高度依賴土地財政的地方政府以及陷入困境的開發商,都應及早謀求應對之策。

      房價“只漲不跌”神話終結

      隨著房地產調控政策措施的不斷加碼,全國房價只漲不跌的神話終于在10月終結,房地產市場也由此迎來轉折點。

      “回顧十年樓市,毫不夸張地說,可以很輕松地實現‘10年10倍’的投資回報。如今,隨著房價陷入調整,投資回報也急速下降,甚至出現‘被套’或虧損的現象,在上海、北京等地,退房的現象也開始出現。”陳晟說。

       2011年的中國樓市,無論是從租金回報率,還是房屋整體買賣轉讓方面來看,投資的價值都已經大打折扣,“只要看看房價還漲不漲,就一目了然了。”陳晟認為。

      國家統計局日前公布的70個大中城市住宅銷售價格顯示,10月份全國房價平均環比下跌0.14個百分點。其中,被稱為高房價城市“四大金剛”的京滬穗深房價更是全線下跌。與9月相比,10月全國70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)價格下降的城市有34個,比9月份增加17個。

      而據觀察,早在今年初,房價下調已經顯露端倪。2月份新建商品住房環比價格下降的僅有8個城市(不及目前的1/4),隨后3月份增加至12個城市。但4、5月份又出現反彈,房價環比下降的城市又降至9個。

      7月份,中央政府出臺房地產調控的“新國五條”,重申繼續推進調控,并將限購范圍擴大至二、三線城市。此后,房價環比下降城市的數量出現穩步增長,至10月達到34個。

      陳晟總結指出,今年以“限貸、限購、限價”為核心的“三限”調控政策的有效性已得到公認,未來房地產市場成交量將持續低迷,房價下跌的現象還會加速向二、三線城市蔓延。

      去投資化之路仍很長

      “中國房地產市場正面臨去杠桿化的過程,即過度投資之后的去泡沫階段。”陳晟說,中國自1998年實施住宅分配貨幣化改革以來,已經走過12年。在此過程中,隨著大量投資向房地產領域集中,中國房地產出現了“黃金十年”的盛況。

      中國社科院副院長李慎明曾明確表示,“從未來五年、十年,甚至更遠的時期來看,房地產市場去投資化是大勢所趨。”事實上,這一觀點,已經得到專家和業界人士的普遍認同。

      “資金環境趨緊、市場預期下降、高房價壓制購房需求,這三個方面的因素決定了明年房價要進一步下跌。”著名經濟學家王小廣說。

      王小廣通過對國家統計局有關數據的分析,發現“我國住房市場的投資或投機需求占比超過50%,房子不是用來住的,而是用來投機炒作的,這是我國住房市場面臨的最大問題。”王小廣說。

      可喜的是,這種局面正在改觀。

      “房地產調控成效顯著,房屋正在回歸其基本的居住屬性,主要城市的庫存量上升會進一步促進樓市向買方市場轉變。”萬科董事會秘書譚華杰認為。

       不過,王小廣卻提醒說,目前還要警惕部分開發商試圖讓政府放松對樓市調控的意圖。他認為,目前的調控政策堅決不能放松,否則可能出現在放松調控之后,房價迅速出現大幅反彈的問題。

      而決策層同樣認為目前樓市調控仍處關鍵期,為防止房價反彈,有關部門還有多項嚴厲的政策儲備,包括加快推進房產稅,以及對投資性購房嚴格控制等。

      “從明年來看,嚴格執行房地產調控政策措施的大方向不會改變。”住房和城鄉建設部政策研究中心房地產處處長趙路興表示。

■于祥明/文
 
 
 


 

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